グレーな中古物件「既存不適格」とは？

実は建物には、違法建築でも適法でもない「グレー」な建物があります。「既存不適格」といい、建てた当時は適法だったのが、20年、30年と経つうちに市の条例などが変わったことによって今の法律には適さなくなってしまった建物のことです。

例えば、建てた当時は建ぺい率が80%だった土地が現在は60%になっていて、建ぺい率オーバーになってしまっている場合。他にも、昭和56年に改正される前の建築基準法にのっとって建てられていて、現在の建築基準を満たしていない場合も既存不適格にあたります。

これらは違法建築ではないので、不動産屋さんでも普通に仲介されていますし、購入して住む分には問題ありません。資料には「既存不適格物件」と記載されていて、おそらく不動産屋さんからもその旨の説明を受けると思います。

ではこの物件、何が問題かというと、建て替えなどを行う場合。物件資料にはよく「今と同じ建物は建てられません」などと記載されていますが、この言葉だけでは何が問題なのかが分かりにくいですね。これは、例えば不適格の理由が建ぺい率オーバーなら、建て替えの際に現在定められている建ぺい率に収めなければならないということです。仮に80%の建ぺい率で建っている建物を60%にするとなると、かなり狭くなりますね。

他にも、行政のほうで前面道路の幅を広げる計画がある場合は、建て替えを機に敷地を後退させて道幅を確保しなければなりません。また、既存不適格の中でも、構造部分の耐震基準を満たしていないマンションの場合は、銀行からの借入れが厳しくなる恐れもあります。

中古物件選びの際は、こうした「既存不適格」という物件もあること、そして建て替えの際に問題が起こるリスクがあることをぜひ覚えておいてくださいね。