契約不適合責任と瑕疵責任

売買契約を結ぶ時、資料などによく「契約不適合責任」という言葉が出てきます。契約不適合とは、契約の内容と買った物の内容が一致しないこと。例えば家の場合、契約書に記載されている面積が実際はなかったり、鉄骨造と記載されているのに木造だったり。こんな場合が契約不適合にあたり、売主に損害賠償や代金の返金、契約解除などを請求することができます。

ですが実際、契約書の記載より面積がちょっと小さいとか、鉄骨造とあるのに一部が木造というのは、見た目では分かりません。そのため不動産の場合、契約不適合が分かってから1 年以内に通知すれば売主に損害賠償を請求したり契約解除したりできることになっています。ポイントは「不適合に気づいた時点から1 年以内」というところです。

もう一つ、家の売買につきまとうのが「瑕疵（かし）責任」。瑕疵とは、購入した物が本来の機能を果たさない状態をいいます。例えば住宅なら、雨漏りがしたりドアが開かなかったりして、家として買ったのに住めない状態にある場合。一見では分からないけれど、使ってみて初めて分かるため「隠れた瑕疵」という言い方をします。この瑕疵に対しても売主が責任を負います。

一方、現状有姿（げんじょうゆうし）、つまり現状のままで売買をすることもあります。例えば、「雨漏りしているけど安くするのでこのまま買ってください」という場合。新築ではあり得ませんが、中古住宅ではよくあることです。この時、契約書には「契約不適合責任を負いません」と書かれてあります。つまり、建物に雨漏りがあっても傾いていても給湯器が壊れていても、売主は責任を負わないということです。

これは売主もほとんどのケースが個人であるため、契約不適合責任に関することは任意となっていて、契約不適合責任を一切負わないというような特約（免責特約）も可能ですし、ある部分に限定した契約不適合責任だけを負うというような特約も可能です。

逆に、売主が宅建業者などの法人の場合は、「責任を一切負わない」という特約自体が無効とみなされたり、消費者契約法などの法律も関わってきますので、契約の際に「契約不適合の場合はどうなりますか？」「不適合がわかった場合はどうなりますか？」と尋ねて、契約書に明記してもらうようにしましょう。

しかし、家には一見して分からない「隠れた瑕疵」が潜んでいる可能性があります。買ってから「失敗した！」と思っても文句は言えません。ですからぜひ、中古住宅を購入する際は、建築士の資格を有する人と一緒に現地へ行きましょう。見た目では分かりにくい瑕疵がないかを判断してくれるので、中古住宅も安心して買うことができます。