いざというときの「瑕疵保険」

中古住宅を購入して住み始めてから、「契約時には分からなかった不具合」が見つかることがあります。たとえば、雨漏りや構造部分の不具合などです。

以前はこうした問題を「瑕疵（かし）」と呼び、売主の「瑕疵担保責任」という言葉がよく使われていましたが、2020年の民法改正以降は、契約内容と実際の住宅が合っていない場合の責任を「契約不適合責任」と呼びます。

不具合が見つかった場合は、まず売買契約書を確認し、売主や仲介会社などに相談することになります。ただし、中古住宅では売主が不動産会社なのか個人なのかによって、責任の範囲が大きく異なります。

不動産会社が売主の場合は、宅地建物取引業法によって契約不適合責任を負う期間を引渡しから2年以上とする必要があります。一方、個人が売主の場合は、契約によって責任期間が短く設定されていたり、契約不適合責任を免責としている場合もあります。

そこで利用できる制度の一つが「既存住宅売買かし保険」です。(kashihoken.or.jp)

既存住宅売買かし保険とは？

中古住宅を売買するときに、建築士などによる検査を行ったうえで加入する保険です。

主な保険対象は、

・構造耐力上主要な部分
・雨水の浸入を防止する部分

などです。商品によっては特約で対象範囲を広げられる場合もあります。

もし引渡し後に保険対象となる不具合が見つかれば、その補修費用や調査費用などが保険の対象になります。また、保証を行う事業者が倒産している場合には、買主が保険法人へ直接保険金を請求できる仕組みもあります。

買主が直接保険に入るわけではありません

少し分かりにくいところですが、一般的な生命保険や火災保険のように、買主が直接保険会社に申し込む仕組みではありません。

売主が不動産会社の場合は売主である宅建業者が、個人間売買の場合は登録された検査事業者や仲介事業者などが保険に加入します。個人間売買では、買主側から「かし保険を付けたい」と依頼することもできます。

保険期間も一律ではなく、売主や保険商品によって1年、2年、5年などがあります。

「かし保険」があれば何でも安心、ではありません

注意したいのは、住宅のあらゆる不具合が保険でカバーされるわけではないことです。設備機器の故障や、経年劣化による不具合などは対象外になる場合があります。また、保険加入時には建物の検査がありますが、その検査だけで壁の中や床下など、建物のすべての状態が分かるわけでもありません。

そのため中古住宅を購入するときは、

「かし保険が付いているか」だけでなく、

「建物の状態はどうか」
「どこまで調査されているか」
「売買契約では売主の責任がどう定められているか」まで確認しておくことが大切です。

中古住宅は、新築住宅以上に購入前の確認が重要です。気になる物件が見つかったら、契約する前に建築士など第三者の専門家に建物を見てもらうことも検討してみてください。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとに一般向けにまとめたものです。保険内容や契約不適合責任の範囲は、売買契約や保険商品によって異なります。