住宅の購入にかかる税金いろいろ

住宅を購入すると、物件価格以外にもいくつかの税金がかかります。

「思っていたより諸費用がかかった」ということにならないよう、今回は住宅を購入するときに関係する主な税金をまとめてみます。

印紙税

不動産の売買契約書や、リノベーション工事の工事請負契約書、住宅ローンを借りるときの金銭消費貸借契約書など、一定の契約書を作成するときにかかる税金です。

たとえば、1,000万円を超えて5,000万円以下の不動産売買契約書の場合、現在は軽減措置が適用され、印紙税は1万円です。建設工事の請負契約書も、1,000万円を超えて5,000万円以下の場合は1万円です。この軽減措置は2027年3月31日までに作成される契約書が対象となっています。

一方、住宅ローンの契約書はこの軽減措置の対象ではなく、借入額が1,000万円を超えて5,000万円以下の場合、印紙税は2万円です。

契約金額によって税額は変わるため、上記はあくまで一例です。

登録免許税

住宅を購入すると、土地や建物の所有権を自分の名義にするための登記を行います。その際にかかるのが登録免許税です。

税額は基本的に、売買価格ではなく「固定資産税評価額」をもとに計算します。

2026年現在、土地を売買によって取得した場合の所有権移転登記は、軽減措置によって固定資産税評価額の1.5％。一定の要件を満たす住宅用家屋であれば、建物の所有権移転登記は0.3％、新築住宅などの所有権保存登記は0.15％に軽減されます。また、住宅ローンを利用する際の抵当権設定登記についても、一定の要件を満たせば0.1％となります。

つまり、「住宅購入なら一律何％」という税金ではなく、土地なのか建物なのか、新築なのか中古なのか、住宅としての要件を満たしているかなどによって税率が変わります。

不動産取得税

土地や建物を取得したときに、一度だけかかる都道府県の税金です。

大阪府の場合、2027年3月31日までに取得した土地と住宅については、原則として固定資産税評価額などをもとに3％の税率で計算されます。宅地については、同日まで固定資産税評価額の2分の1を課税標準とする特例もあります。

ただし、住宅には大きな軽減措置があります。

中古住宅の場合でも、自分で住むための住宅であることや床面積、耐震性能などの条件を満たせば、建物の固定資産税評価額から一定額を控除して税額を計算できます。

大阪府では2026年4月以降に取得する中古住宅について、床面積40㎡以上240㎡以下であることなどが要件となっており、1997年4月1日以降に新築された住宅であれば、評価額から最大1,200万円が控除されます。

そのため、「固定資産税評価額×3％」をそのまま支払うとは限りません。

購入する住宅によっては不動産取得税がかなり少なくなることもありますので、物件を購入するときに仲介会社や都道府県税事務所などに確認しておくと安心です。

住宅ローン控除

住宅ローンを利用して住宅を購入した人が、一定の条件を満たした場合に利用できる税額控除です。

以前は「住宅ローン残高の1％」という制度でしたが、現在は制度が変更されています。

2026年に入居する場合、基本となる控除率は年末時点の住宅ローン残高の0.7％。これを所得税から直接差し引き、所得税から控除しきれない場合には一定額まで翌年の住民税から控除されます。

ここで注意したいのは、「借入残高すべてが対象になるわけではない」ということです。

住宅の省エネ性能や、新築・中古、入居する人の年齢や家族構成などによって、対象となる借入限度額や控除期間が変わります。

中古住宅を購入してリノベーションする場合には、購入する住宅の性能や工事内容によって適用条件が変わるため、物件探しの段階から確認しておくことをおすすめします。

贈与税

住宅購入にあたって、ご両親や祖父母などから資金援助を受ける場合に関係する税金です。

通常の贈与には年間110万円の基礎控除があります。

さらに、2026年12月31日までに父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得のための資金の贈与を受け、一定の条件を満たした場合には、「住宅取得等資金の贈与税の非課税制度」を利用できます。

非課税となる限度額は、省エネ等住宅の場合は1,000万円、それ以外の住宅の場合は500万円です。

ただし、住宅の条件だけでなく、贈与を受ける人の年齢や所得、入居時期などにも要件があります。また、贈与税が0円になる場合でも申告が必要になるケースがあります。

ご両親などから住宅購入資金の援助を受ける予定がある場合は、お金を受け取ってから考えるのではなく、購入前に税理士や税務署などへ確認しておくのがおすすめです。

消費税は？

中古住宅を購入するときに「物件価格にさらに消費税が10％かかるの？」と心配される方もいるかもしれません。

一般の個人が自宅を売却するような、個人から個人への売買では、建物について消費税はかかりません。消費税は原則として、事業者が事業として行う取引を課税対象としているためです。

一方、不動産会社などの課税事業者が売主となる住宅では、建物部分に消費税がかかります。しかし、ほとんどの場合その消費税のも込みの価格表示になっていますので、さらに消費税を求められることはありません。なお、土地の売買はそもそも消費税の非課税取引です。

税金は「物件価格＋リノベーション費」と一緒に考える

住宅を購入するときには、物件そのものの価格だけでなく、仲介手数料、登記費用、住宅ローンに関する費用、そして今回ご紹介した税金など、さまざまな費用が必要になります。

一方で、住宅の種類や性能によって利用できる軽減措置もたくさんあります。

特に中古住宅を購入してリノベーションする場合は、物件価格と工事費だけで予算を考えるのではなく、こうした諸費用や税金まで含めて全体の資金計画を考えることが大切です。

制度は毎年の税制改正によって変わることがありますので、実際に住宅を購入される際には、最新の制度を税務署、都道府県税事務所、税理士などにご確認ください。

※この記事は2026年10月現在の制度をもとに、住宅購入に関係する主な税金を一般向けにまとめたものです。個別の税額や特例の適用については、住宅や購入者の条件によって異なります