不動産にかかる所得税のお話

土地や住宅などの不動産を売って利益が出た場合、その利益には税金がかかります。ただし、自分が住んでいた住宅を売る場合には、「3,000万円の特別控除」という大きな特例があります。ここで大切なのは、3,000万円が控除されるのは「売却価格」ではなく、売却によって得た利益である「譲渡所得」だということです。

譲渡所得は、おおまかには、

「売却価格 − 購入したときの費用 − 売却にかかった費用」

で計算します。

たとえば5,000万円で売れたとしても、その住宅を4,000万円で購入していたのであれば、単純に5,000万円全体に税金がかかるわけではありません。自宅を売却した場合は、一定の条件を満たせば、この譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。所有していた年数にかかわらず利用できる制度です。(nta.go.jp)

親などから相続した古い家を売却する場合にも、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

ただし、こちらは自宅を売却する場合とは別の「相続した空き家」のための特例です。対象となるのは、原則として1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された住宅で、相続が始まる直前まで被相続人が一人で住んでいたことなど、いくつかの条件があります。また、売却価格が1億円以下であることなども要件です。

相続した古い住宅についてこの特例を利用する場合、建物を残して売却するのであれば、一定の耐震基準を満たす必要があります。耐震基準を満たしていない場合には、耐震改修をしてから売却する方法のほか、建物を解体して土地として売却する方法もあります。

現在は制度が改正され、一定の条件を満たせば、売却後に買主が耐震改修または建物を解体した場合でも特例を利用できるケースがあります。つまり、「特別控除を受けるためには売主が必ず先に解体しなければならない」というわけではありません。

古い住宅を売る場合、そのまま売るのか、耐震改修して売るのか、解体して土地として売るのか、によって費用も売却方法も変わります。さらに、3,000万円特別控除を利用できるかどうかで、最終的に手元に残る金額が大きく変わることもあります。

相続した古い住宅を売却するときは、売却価格だけでなく、解体費や改修費、税金まで含めて考えてから売り方を決めることをおすすめします。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとに一般向けにまとめたものです。特例の適用には相続時期、建築時期、売却時期、売却価格など細かな条件があります。実際の売却時には税務署や税理士などにご確認ください