中古住宅がおトクに買える「耐震基準適合証明書」

中古住宅をローンで購入する場合、一定の条件を満たせば「住宅ローン控除」を受けることができます。現在の住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7％を所得税から控除する制度です。2026年に入居する中古住宅では、住宅の性能によって控除期間や対象となる借入限度額が異なります。

以前は、中古住宅について「木造住宅などは築20年以内」といった築年数の条件がありましたが、現在はこの基準が見直されています。

原則として、1982年（昭和57年）1月1日以後に建築された住宅であれば、築20年を超えていても住宅ローン控除の対象となる可能性があります。

では、それより古い住宅はどうでしょうか。

1981年以前に建築された住宅でも、現在の耐震基準に適合していることを証明できれば、住宅ローン控除を利用できる場合があります。その際に使われる書類の一つが「耐震基準適合証明書」です。

耐震基準適合証明書とは？

建物が一定の耐震基準を満たしていることを証明する書類です。

建築士や指定確認検査機関、登録住宅性能評価機関などが、建物を調査したうえで発行します。

また、購入時点では耐震基準を満たしていない古い住宅でも、所定の手続きを行い、購入後に耐震改修をして基準を満たすことで住宅ローン控除を受けられる制度もあります。

古い中古住宅を購入してリノベーションする場合には、物件を購入する前に耐震性能について確認しておくことが重要です。

登録免許税の軽減にも関係します

中古住宅では、所有権移転登記の登録免許税についても軽減措置があります。

通常、建物の売買による所有権移転登記の税率は固定資産税評価額の2％ですが、一定の住宅用家屋であれば0.3％に軽減されます。

中古住宅の場合は、

・1982年1月1日以後に建築された住宅
または
・一定の耐震基準に適合している住宅

などの条件を満たす必要があります。

なお、登録免許税の軽減を受ける場合には、市区町村が発行する「住宅用家屋証明書」などを登記の際に提出する必要があります。登記が終わってから提出しても軽減を受けることはできないため注意が必要です。

古い住宅ほど、購入前の確認が大切

現在は、築40年を超える住宅だからという理由だけで住宅ローン控除が受けられないわけではありません。

一方で、1981年以前の住宅では耐震性能の確認や改修が必要になるケースがあります。

中古住宅を購入してリノベーションを考えている場合は、

「住宅ローン控除が使えるか」
「耐震基準を満たしているか」
「登録免許税の軽減を受けられるか」
「必要ならどんな耐震改修ができるか」

を、物件購入前に建築士などへ相談しておくことをおすすめします。

購入してから調べるのではなく、購入を決める前に確認する。古い中古住宅では、それが資金計画の面でもとても大切です。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとに一般向けにまとめています。住宅ローン控除や登録免許税の軽減には、住宅の床面積、所得、借入期間、入居時期などの条件もあります。実際の購入時には税務署、市区町村、建築士などにご確認ください。