「古家付き」の土地を探す

今回は、よくある「古家付き土地」を購入するときのお話です。

買い手としては「この古い家を残してリノベーションしたい」と思っているのに、売主から「建物は解体して、更地にしてから売ります」と言われることがあります。

せっかく家が残っているのに、なぜわざわざ解体するのでしょうか。その理由のひとつに、売主側の税金があります。

家を売ったときの「3,000万円特別控除」

自分が住んでいた住宅を売って利益が出た場合、一定の条件を満たせば、その利益である「譲渡所得」から最高3,000万円まで差し引くことができます。

大切なのは、売却価格から3,000万円を差し引くのではなく、

「売却価格 − 購入したときの費用 − 売却にかかった費用」

などで計算した利益から控除する、という点です。(nta.go.jp)

また、自宅を解体して土地だけを売却する場合でも、取り壊しから1年以内に売買契約をするなど、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できる場合があります。

相続した古い家の場合は別の特例があります

親などから相続した古い空き家についても、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度があります。

こちらは「相続した空き家」に対する別の特例です。対象となるのは、原則として1981年5月31日以前に建築された住宅で、被相続人が一人で住んでいたことや、売却価格が1億円以下であることなどの条件があります。

古い家を残したまま売却する場合は、一定の耐震基準を満たす必要があります。

そのため、耐震性のない古家であれば、耐震改修をしてから売るか、建物を解体して土地として売る、という選択肢が出てきます。

以前は売主が売却前に耐震改修や解体を済ませる必要がありましたが、現在は一定の条件を満たせば、売却後に買主が翌年2月15日までに耐震改修または解体を行った場合でも、この特例を利用できるようになっています。

古家を残したいなら、早めに相談を

買主にとっては価値のある古い建物でも、売主にとっては税制上「解体した方が売りやすい」という判断になることがあります。

ただし現在は、売却後に買主側で耐震改修をすることで特例を利用できる場合もあります。

「この古家を残してリノベーションしたい」

という場合は、売主が解体を決めてしまう前に、不動産会社や建築士、税理士などを交えて、建物を残したまま売買できる方法がないか確認してみることをおすすめします。

古家付き土地では、建物そのものの価値だけでなく、売主側の税金の事情まで知っておくと、選択肢が広がることがあります。

※この記事は2026年10月時点の制度をもとに一般向けにまとめています。3,000万円特別控除には、居住状況、相続時期、売却時期、売却価格など細かな条件があります。実際の売買では税務署や税理士などにご確認ください。