「建築計画概要書」は、一般の方にはあまり馴染みのない書類かもしれません。しかし、中古住宅や中古マンションを購入しようと考えている方にとっては、その建物の過去を知るための重要な手がかりになります。

私たちも中古住宅のリノベーション相談を受ける際に建築計画概要書を確認することがあります。

家を購入するとき、多くの方は間取りや立地、価格に目が向きます。しかしもうひとつ別の視点があります。

「この建物は、適法に建てられた建物なのだろうか？」

建物は建てる際に建築基準法に基づく建築確認申請を行い、工事完了後には完了検査を受けるのが原則です。その記録は行政に保管されており、その内容を確認できるのが建築計画概要書です。

売主が建築確認申請書や検査済証を保管している場合もありますが、古い建物では紛失していることも少なくありません。そのような場合でも、多くの自治体では役所で記録を確認することができます。

建築計画概要書には、建物に関する基本的な情報が記載されています。

例えば、

・建築主（施主）の氏名
・建築確認申請番号
・確認済証が交付された年月日
・敷地面積
・建築面積や延床面積
・設計者や施工会社
・敷地周辺の見取り図
・建物配置図
・接している道路の幅員
・当時の用途地域

などです。

残念ながら設計図面まで残っていることは多くありませんが、その建物がどのような条件のもとで建てられたのかを知るには十分な情報が含まれています。

確認する際に注意したいポイントがあります。

それは、建築確認申請の記録はあるものの、完了検査の記録が見当たらないケースです。

建築確認申請は工事前の許可ですが、完了検査は完成後のチェックです。完了検査の記録がない場合、検査を受けていない可能性があります。

もちろん、それだけで違法建築と決まるわけではありません。しかし、本当に確認申請どおりに建築されたのかが分からない状態であることは確かです。

将来的に大規模なリノベーションや増築を検討する際には、この違いが大きな意味を持つことがあります。

建築計画概要書は、各自治体の建築関係部署で確認できます。部署名は自治体によって異なり、　

・建築審査課
・建築指導課
・審査指導課
・まちづくり課　

などさまざまです。

窓口で「建築計画概要書を確認したい」と伝えれば案内してもらえます。近年は電子化が進み、窓口に設置された端末で検索・閲覧できる自治体も増えています。ただし手続き方法は自治体ごとに異なるため、事前に確認しておくと安心です。

調査に必要なのは、まず建物の住所です。ここで少しややこしいのが、「住居表示」と「地名地番」の違いです。

住居表示とは、普段私たちが郵便や宅配便で使っている住所です。一方、地名地番とは土地ごとに付けられた法務局の管理番号のようなものです。多くの場合は丁目までは同じですが、その後の数字が異なります。

例えば、

住居表示
〇〇市△△町1丁目2番3号

地名地番
〇〇市△△町1丁目45番

というように異なることがあります。

もちろん同じ番号になっているケースもありますが、地名地番が分かっていると調査はよりスムーズになります。

また、昭和40年代以前の建物では、そもそも電子化されていなかったり、建築計画概要書そのものが残っていなかったりすることがあります。その場合は帳簿だけで確認するケースもあります。

では、なぜここまで建築計画概要書が重要なのでしょうか。

理由のひとつは、不動産会社や売主から説明を受けた内容が正しいかどうかを確認できるからです。

実際に調べてみると、

「登記上の面積と確認申請時の面積が違う」

「説明されていた内容と異なる」

というケースもあります。

建物を購入する前に第三者の立場で客観的な情報を確認できることは大きなメリットです。そして、さらに重要なのは、その建物が適法に建てられたかどうかを把握できる点です。

近年はリフォームやリノベーションに関する建築基準法の運用が厳しくなっています。特に大規模な改修工事では、新たに建築確認申請が必要になるケースもあります。その際、既存建物が適法に建てられているかどうかによって、計画の進めやすさが大きく変わります。

また、金融機関が融資を行う際にも、建物の適法性や遵法性を確認するケースがあります。

つまり建築計画概要書は、単なる古い記録ではありません。その建物の出生証明書のようなものです。

中古住宅を購入するとき。大規模なリノベーションを計画するとき。そして将来、資産として建物を引き継いでいくとき。

その建物がどのような経緯で建てられ、どのような法的な位置付けにあるのかを知るために、まず建築計画概要書を確認することをおすすめします。

一見すると地味な作業ですが、このひと手間が、後々の大きなトラブルを防いでくれることも少なくありません。むしろ中古住宅選びにおいては、間取りを見る前に確認してもよいくらい大切な資料なのかもしれません。

こうした建築計画概要書の取得や閲覧方法などについて、ご質問などございましたら、どうぞお気軽にお問い合わせください。